เปิดม่านความจริง: ความเสี่ยงของกองทุนรวมอสังหาฯ ที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม

การลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกอง REITs (Real Estate Investment Trusts) ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปแบบของ เงินปันผล (Dividend) และมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาหน่วยลงทุน (Capital Gain) โดยมีความผันผวนของราคาต่ำกว่าหุ้น แต่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงกว่าตราสารหนี้ ทำให้ถูกมองว่าเป็นเสมือนการเป็น “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์” โดยไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่หรือมีภาระในการบริหารจัดการเอง ทว่า เช่นเดียวกับการลงทุนทุกประเภท กองทุนอสังหาฯ ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่นักลงทุนจะต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้งก่อนตัดสินใจนำเงินลงทุนไปลงในสินทรัพย์นี้

1. ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯ (Market & Property Sector Risk)

ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ นั้นมีความสัมพันธ์โดยตรงกับ สภาวะเศรษฐกิจ และ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยรวม หากเศรษฐกิจชะลอตัว ธุรกิจต่างๆ ก็จะได้รับผลกระทบ ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า หรือโรงงานอุตสาหกรรมลดลง

• อัตราการเช่า (Occupancy Rate): หากอัตราการเช่าลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รายได้หลักของกองทุนก็จะลดลงทันที ส่งผลให้ความสามารถในการจ่ายปันผลลดลง หรืออาจถึงขั้นไม่สามารถจ่ายปันผลได้เลยหากกองทุนมีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
• มูลค่าทรัพย์สิน (Asset Valuation): มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือครองอาจลดลงตามภาวะตลาด ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ มูลค่าหน่วยลงทุน (NAV) โดยตรง นักลงทุนอาจได้รับเงินคืนน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มต้น

ในสถานการณ์ไม่ปกติ เช่น วิกฤตโรคระบาด (ดังที่เราได้เห็นในช่วง COVID-19) ธุรกิจบางประเภท เช่น โรงแรมหรือศูนย์การค้า อาจต้องประสบปัญหาอย่างหนัก และอาจนำไปสู่การที่กองทุนต้องประกาศ ลดทุน (Capital Reduction) หรือคืนเงินลงทุนบางส่วนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน เพื่อสะท้อนถึงมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงที่ลดลง

2. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและการซื้อขาย (Liquidity Risk)

แม้ว่าหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะจดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งทำให้มีสภาพคล่องสูงกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ก็มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องที่แตกต่างกันไปในแต่ละกองทุน

• ปริมาณการซื้อขายในตลาดรอง: กองทุนอสังหาฯ บางกองโดยเฉพาะกองที่มีขนาดเล็กหรือเป็นที่รู้จักน้อย อาจมี สภาพคล่องในการซื้อขายไม่มาก หากนักลงทุนต้องการขายหน่วยลงทุนในปริมาณมาก อาจทำได้ยากลำบากและต้องขายในราคาที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น (Bid-Offer Spread กว้าง) หรือใช้เวลานานกว่าจะขายได้หมด
• การลงทุนระยะยาว: โดยพื้นฐานแล้ว กองทุนประเภทนี้เป็น การลงทุนระยะยาว เพื่อรับผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สม่ำเสมอ การเข้าๆ ออกๆ บ่อยครั้งจึงอาจไม่เหมาะกับลักษณะของกองทุน

3. ความเสี่ยงจากประเภทและทำเลของอสังหาฯ (Concentration Risk)

การพิจารณาเลือกกองทุนอสังหาฯ ไม่ต่างจากการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง นักลงทุนต้องประเมินถึง ประเภท และ ทำเลที่ตั้ง ของทรัพย์สินที่กองทุนไปลงทุน หากกองทุนมีการลงทุนกระจุกตัวอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่ง หรือทำเลใดทำเลหนึ่งมากเกินไป จะทำให้มีความเสี่ยงสูง

• ความเสี่ยงเฉพาะประเภท: กองทุนที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียว (เช่น โรงแรมล้วน หรือคลังสินค้าล้วน) จะได้รับผลกระทบเต็มๆ หากอุตสาหกรรมนั้นๆ ประสบปัญหา ขณะที่กองทุนที่ลงทุนในหลายประเภท (Multi-Asset) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า
• คุณภาพและอายุของทรัพย์สิน: อสังหาริมทรัพย์ที่เก่าและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดีอาจมีต้นทุนในการบำรุงรักษาสูงขึ้น หรือดึงดูดผู้เช่าได้น้อยลง ซึ่งจะส่งผลต่อรายได้ในระยะยาว

4. ความเสี่ยงจากภาระหนี้สินและการกู้ยืม (Leverage Risk)

กองทุนอสังหาฯ มีสิทธิ์ที่จะ กู้ยืมเงิน เพื่อนำมาลงทุนเพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์สิน การมีภาระหนี้สินสูงเกินไปจะเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินให้กับกองทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนทางการเงิน ของกองทุนก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะกัดกร่อนกำไรสุทธิและลดความสามารถในการจ่ายปันผลลง

สรุปและข้อคิดสำหรับนักลงทุน

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่ยอดเยี่ยมในการสร้าง Passive Income และกระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุน อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนจำเป็นต้อง ตระหนักถึงความเสี่ยง และมองภาพรวมในระยะยาว การทำความเข้าใจความเสี่ยงด้านสภาวะตลาด สภาพคล่อง การกระจุกตัวของทรัพย์สิน และภาระหนี้สิน ถือเป็นหัวใจสำคัญก่อนตัดสินใจลงทุน การศึกษาข้อมูลของกองทุนอย่างละเอียด เช่น ประเภททรัพย์สินที่ลงทุน (กรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า), สัญญาเช่า, อัตราการเช่า, และ นโยบายการจ่ายเงินปันผล จะช่วยให้นักลงทุนสามารถรับมือและวางแผนการลงทุนได้อย่างชาญฉลาด เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีอย่างยั่งยืน